Сворачивание льготной ипотеки: шаг давно назрел

Экономический обозреватель журнала «Монокль», ведущий канала «Графономика», эксперт Центра ПРИСП Евгений Огородников – об ужесточении правил выдачи семейной ипотеки.

Уже с 1 июля ставки станут дифференцированными в зависимости от числа детей: для семьи с одним ребенком — 10 или 12% (было 6%), с двумя — 6%, с тремя и более — около 4%. Цель — стимулировать рождаемость, заявили в Минстрое. Эксперты прогнозируют падение спроса на первичном рынке жилья минимум на 30%.

С одной стороны, шаг давно назревший. Льготная ипотека (не только семейная) обходится бюджету в астрономические суммы. В прошлом году Минфин передал банкам около 2 трлн рублей из 41,5 трлн общих расходов — это больше, чем ушло из федерального бюджета на все здравоохранение (1,9 трлн) или образование (1,6 трлн). То есть мы через налоги субсидировали банки, а не больницы и школы.

Уже поэтому свернуть льготную ипотеку в России надо было давно, сразу после выхода из пандемии 2020 года, когда цены на первичный «квадрат» резко пошли вверх, подогреваемые дешевыми кредитами.

Стоимость квадратного метра жилья — это не абстрактная проблема. В первую очередь это один из важнейших демографических факторов. На днях американский Институт изучения семьи приводил данные зависимости стоимости жилья относительно доходов и рождаемости по штатам — и выявил прямую корреляцию: чем доступнее дом, тем больше в нем детей. Интуитивно понятно, но американцы упаковали сухие цифры в понятный график.

Глядя на такие данные, невольно задаешься вопросом: а почему в России нет институтов, которые, во-первых, ставили бы подобные вопросы; во-вторых, собирали бы и анализировали цифры (у Росстата их полно); в-третьих, перекладывали бы выводы в реальные федеральные программы, увязанные не с абстрактным «рынком», а с конкретной семьей и ее репродуктивными планами, доходами и возможностям к расширению?

Свежие майские опросы ВЦИОМ четко показывают: недостаток жилья — важнейший барьер для рождения детей. Сложившиеся цены на первичку при фактическом отсутствии поддержки провоцируют демографическую яму.

И вроде в России есть вице-премьер, курирующий строительство и вице-премьер по социальным вопросам. Нет бы двум этим высоким начальникам сесть и обсудить, как цена квадратного метра влияет на решение завести второго или третьего ребенка, сколько метров нужно семье с двумя детьми и что останется в семейном бюджете после выплаты ипотеки. Но такого, судя по всему, не случалось.

Результат налицо: строительная отрасль строит то, что покупают, а покупают то, на что хватает денег. Мы получили цены на жилье в космосе, размер квартир — на минимуме.

В погоне за ценой «квадрата» застройщики нарезали микростудий и «однушек». Это был самый массовый продукт, особенно в мегаполисах. Но такое жилье категорически не дружит с большими семьями.

В итоге миллионы семей в ипотечном рабстве на десятилетия. Продать однокомнатную квартиру, взятую по льготной ставке на первичке, сейчас можно только в убыток, так как цены на вторичном рынке ниже, чем у строителей. Итог: семьи закредитованы, рождаемость падает, а бюджет несет колоссальные расходы. Первое и второе — вызов на десятилетия, третье — на поколения. Это цена отсутствия в России реальных аналитических центров, способных просчитывать системные последствия.

Но проблема строительства жилья даже шире, чем вопрос рождаемости. Уже пару десятилетий в России зреет проблема обновления жилфонда. Массовое советское жилье, ставшее символом индустриализации страны, «хрущевки», давно отжили моральный век, а сейчас доживают и физический: у них катастрофический износ. Миллионы людей ютятся в этих коробках по всей стране. А новое жилье из-за льготного бума взлетело в цене и стало еще менее доступным.

При этом строительный бум пришелся на десяток благополучных регионов (Москва, Ленобласть, Татарстан и др.), а там, где износ фонда критический (Мурманск, Камчатка, Магадан), стройка практически не велась. С дисбалансами, созданными льготной ипотекой, придется разбираться долго. Ценовой пузырь на первичке, вероятно, не самая большая беда — инфляция сдует его за пять-десять лет. Но это потребует жертв: строители на стагнирующем рынке будут банкротиться. А стране как раз нужны девелоперы — чтобы расселять аварийное жилье, восстанавливать города новых регионов, осваивать Дальний Восток и Арктику.

И ведь даже понятно, что нужно делать: те самые триллионы надо было направить не банкам, выдающим льготную ипотеку, а муниципалитетам для подготовки земли и инфраструктуры (энергия, вода, дороги, школы и больницы) к застройке. Это заметно снизило бы себестоимость строительства квартир и домов. Минстрой к этому придет, но, видимо, сильно позже. Печать