Земля раздора: почему правительство Севастополя судится с виноделами

Правительство Севастополя через суд пытается оспорить сделку по передаче виноделам прав субаренды почти 176 гектаров сельхозземли в районе села Осипенко, объясняя это намерениями перевести землю в статус ИЖС и раздать льготникам.

Речь идёт о земельном участке с кадастровым номером 91:04:033001:229. Согласно Генплану Севастополя, который был утверждён в феврале 2025 года, он относится к землям сельскохозяйственного назначения и находится в собственности города.

Как сообщил ForPost источник в правительстве, данный участок ранее никогда не рассматривался властями как территория под застройку, а напротив, в любой документации упоминался только для сельскохозяйственного использования.

Территориально участок расположен между посёлками Солнечный и Вишнёвое, вдоль дороги, ведущей в сторону Евпатории.

История с освоением участка уходит в апрель 2022 года, когда город передал землю в аренду государственному ООО «СВЗ-Агро» сроком на 48 лет. Земля предназначалась для сельского хозяйства, в том числе для виноградарства. 24 сентября 2025 года права и обязанности по договору аренды от фирмы ООО «СВЗ-Агро» были проданы ООО «Республика севастопольских виноделов» за 50 миллионов рублей по договору субаренды.

Проект «Республика севастопольских виноделов», как рассказывал ForPost его автор предприниматель Олег Николаев, должен был объединить десятки инвесторов — начинающих и опытных производителей вина. На этой территории планировалось создать площадку для запуска 30-50 винодельческих стартапов. Цену в 50 миллионов «виноделы» согласовали с «СВЗ-Агро», о чём уведомили ДИЗО.

Сделка преследовала две цели. Первая — ООО «СВЗ-Агро» получает 50 млн рублей для покрытия долгов предприятия. Вторая — сельхозземля, которая полноценно не обрабатывалась, передаётся для целевого использования виноделам.

Однако в ноябре 2025 года правительство Севастополя подало иск в Арбитражный суд Севастополя к ООО «СВЗ-Агро» и ООО «Республика севастопольских виноделов»; третьей стороной проходят ДИЗО, департамент потребительского рынка Севастополя, ГУПС «Агропромышленное объединение „Севастопольский винодельческий завод”».

В своём иске, который опубликован в публичном доступе, правительство Севастополя просит суд наложить различные запреты на возможности управления данным земельным участком, и в том числе — запретить высадку виноградников на данном участке. Кроме того, одна из целей иска — признание недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору от ООО «СВЗ-Агро» к ООО «Республика севастопольских виноделов».

«Необходимость подачи искового заявления о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.09.2025 обусловлена тем, что правительство Севастополя намерено изменить функциональную зону, в границах которой расположен земельный участок, и вид разрешённого использования земельного участка, с целью формирования земельных участков для предоставления льготным категориям граждан (семьи участников СВО, многодетные семьи)», — сказано в материалах суда.

При этом если в ноябре 2025 года в качестве основания для расторжения договора юристы аппарата правительства Севастополя указали планы использовать участок для формирования земельных наделов для участников СВО и других льготных категорий граждан, то в январе 2026 года требования изменились.

На первом судебном заседании, которое прошло 19 января 2026 года и где присутствовал ForPost, позиция правительства расширилась. Так, юристы истца заявили, что их не устраивает и цена сделки по передаче прав аренды. По расчёту, представленному суду, рыночная стоимость этих прав могла составлять около 162,8 миллиона рублей, что существенно выше уплаченных 50 миллионов.

На вопрос судьи О.С. Васильченко, почему этот довод не был заявлен изначально, юрист правительства пояснил, что расчёт был получен лишь незадолго до заседания. Стоит отметить, что согласно материалам суда в изначальной сделке сумма в 50 миллионов была сформирована не случайно: она была получена путём сложения годовой арендной платы в 110 649 рублей, умноженной на весь период аренды, с прибавлением кадастровой стоимости участка — около 39 миллионов рублей.

ForPost обратился за комментариями к независимым оценщикам, и те подтвердили: подобные расчёты действительно требуют сбора большого объёма информации и анализа рынка. В то же время, по их словам, подготовка оценки обычно занимает от нескольких дней до максимум нескольких недель, а не месяцев. Таким образом, в ходе процесса спор фактически перешёл из плоскости интересов льготников в экономические претензии.

Отметим, что августе 2025 года департамент архитектуры и градостроительства Севастополя публично представил планы по формированию земельных массивов для участников СВО — в том же селе Осипенко, но на совершенно иных территориях. Речь тогда шла о 3,5 га земли в районе садовых товариществ «Полюшко» и «Полюшко-2», а также о массивах в Пироговке и вдоль трассы Бахчисарай — Севастополь. Участок площадью 176 гектаров, фигурирующий в нынешнем судебном споре, в этих планах не упоминался.

Более того, никаких публичных заявлений о намерении изменить функциональное назначение именно этого участка власти до осени 2025 года не делали. По сути, можно предположить, что интерес правительства к судьбе земли стал заметен уже после того, как был анонсирован проект ООО «Республика севастопольских виноделов».

Тем не менее, даже если исходить из логики сохранения земель для будущего распределения среди льготных категорий, сама динамика происходящего выглядит противоречиво. Смена акцентов неизбежно порождает вопросы не только у участников спора, но и у потенциальных инвесторов, для которых стабильность условий и предсказуемость решений власти являются ключевыми факторами.

Следующее заседание по делу назначено на 13 марта 2026 года, когда материалы и позиции сторон будут рассматриваться по существу.

Дмитрий Островский Печать